بند دوم: قيمت کارشناسي70
بند سوم: قيمت منطقه اي70
بند چهارم: قيمت روز71
بخش دوم: حقوق مالکانه در اجراي طرح‌هاي عمومي و دولتي و روش‌هاي آن72
فصل اول: شرايط و آثار تملک و اعتراض به نحوه تملک73
گفتار اول: شرايط اساسي صحت معاملات74
بند اول: قصد طرفين و رضاي آنها74
بند دوم: اهليت طرفين اهليت طرفين74
بند سوم: مورد معامله75
گفتار دوم : شرايط راجع به اشخاص تملک کننده75
گفتار سوم : شرايط جهت تحصيل76
فصل دوم: تامين توافقي دستگاه مجري طرح با اشخاص مالک79
گفتار اول: موارد توافق80
بند اول: توافق در قيمت80
بند دوم: توافق در انتقال81
بند سوم: شرايط توافق82
گفتار دوم: توافقات شهرداري با مالكان تابع قواعد عمومي قراردادها83
بند اول: قراردادي بودن توافقات و مستندات آن83
بند دوم: نظريه ي تملك بودن توافقات و مستندات آن88
گفتار سوم: آثار و نتايج نظريه ي تملك بودن توافقات90
بند اول: اقدام به جلب توافق مالك بدون وجود طرح يا پيش از تصويب آن91
بند دوم: تغيير طرح يا لغو آن پس از جلب توافق و پرداخت قيمت به مالك92
بند سوم: انتقال سند توسط مالك و مراجع الزام كننده92
فصل سوم: تامين غير توافقي دستگاه مجري طرح با اشخاص مالک94
گفتار اول: مقررات موجود در تامين غير توافقي94
گفتار دوم: موارد عدم توافق97
بند اول: عدم توافق در قيمت97
بند دوم: عدم توافق در واگذاري حقوق100
گفتار سوم: مراجع صالح در جريان اعتراض به تملک اراضي اشخاص102
بند اول: ديوان عدالت اداري102
بند دوم: محاکم دادگستري103
بند سوم: رسيدگي هاي خاص در جريان يا پس از تملک اراضي104
جمع بندي و نتيجه گيري106
نتيجه گيري106
ارايه پيشنهادات110
منابع111

چکيده
با توجه به پيشرفت جامعه و تسريع در اجراي طرح هاي عمومي و دولتي در راستاي ارتقا و پيشرفت مصالح عمومي، دستگاه هاي اجرايي در بسياري از طرح هاي خود با حقوق مالکانه شخص يا اشخاصي برخورد دارند. بطوريکه ادامه روند طرح؛ منوط به كسب مالكيت اراضي و املاك واقع در طرح هاي مصوب از سوي سازمان مجري طرح است. در اين شرايط حتي اگر مالك در انتقال مالكيت تمايلي نداشته باشد اما از يکسو به علت اهميت طرح هاي تصويبي و از سوي ديگربه دليل وجود منفعت و مصلحت عمومي، مالكيت از طريق راهكاري قانوني اخذ مي گردد. البته، براي حل و فصل اين اختلافات، قانونگذار در صدد برآمده تا تعارض ناشي از تلاقي حقوق عمومي و حقوق خصوصي مالکانه اشخاص، قوانين و مقرراتي را مشخص نمايد. اين نوشتار با رويکردي تحليلي، با توجه به مباني فقه حکومتي و با اعتقاد به برتري حقوق عمومي بر حقوق خصوصي به اي ن نتيجه ميرسد که تملکات دستگاه هاي اجرايي، به نوعي اعمال حاکميت دولت است که با برخورداري از قوه ي قاهره و به نحو يك جانبه صورت مي گيرد.
کلمات کليدي: حقوق مالکانه، تملک اراضي، طرح هاي عمومي و دولتي، حقوق عمومي
مقدمه
افزايش جمعيت شهرها و توسعه محيط‌هاي شهري، چاره‌اي جز توسعه شاهراه‌ها و زيرساخت‌هاي عمراني باقي نمي‌گذارد؛ اما مشکلات بسياري براي توسعه طرح‌هاي عمراني وجود دارد که مهم‌ترين مشکل، تعيين تکليف وضعيت حقوقي زمين‌هايي است که در محدوده اين طرح‌ها قرار دارند. قوانين و مقررات مختلفي به تصويب رسيده است تا شايد اين مشکل را حل کند که در ادامه به بررسي اين قوانين و مقررات مي‌پردازيم.
املاک خصوصي مشتمل بر عرصه و اعياني احداثي بر آن، هسته ي اصلي اموال غير منقول را تشکيل مي دهند. اين املاک از ديدگاه هاي گوناگون حقوقي مورد توجه قانونگذار واقع شده اند. از روي در جهت حفظ حرمت منازل خصوصي به طور خاص و مالکيت افراد به طور عام، حقوق اساسي به عنوان بنياديترين شاخه حقوق عمومي و نيز حقوق بشر، حاوي قواعدي براي حمايت از مالکيت اشخاص در اين زمينه مي باشد. در حقوق خصوصي، املاک مزبور قسمت مهم مباحث مربوط به حقوق اموال را به خود اختصاص داده اند و اين چنين است که اين املاک محل تلاقي رشته هاي مختلف حقوقي مي باشد.
زماني اين تلاقي حقوق عمومي و حقوق خصوصي، عطف توجه مضاعفي مي طلبد که تعارض احکام و آثار آنها نياز به تمهيد قواعدي ويژه داشته باشد. زمانيکه دولت و دستگاه هاي اجرايي براي دستيابي به توسعه مجبور به استفاده از اراضي خصوصي باشند، حقوق توسعه به عنوان يکي از پر تحول ترين رشته هاي حقوق عمومي، تملک اراضي و املاک اشخاص حقيق يا حقوقي را مجاز مي شمرد. اين در حالي است که حرمت مالکيت خصوصي از ديدگاه حقوق خصوصي قاعده اي است دايمي و تخلف ناپذير. در مقام جمع بين اين دو حق، چاره اي نيست جز اينکه تملک اراضي خصوصي در زمان اضطرار اجازه داده شود، به شرط آنکه بهاي عادله املاک خصوصي پرداخت گردد و در ارزيابي املاک اعم از اراضي و اعياني، فقط به آنچه مورد نياز دستگاه اجرايي است توجه نگردد بلکه ارزيابي خسارت وارده به مالک خصوصي اعم است از قيمت ابنيه و اراضي و خسارت ناشي از تقويت موقعيت، مد نظر واقع شود.
گرچه قوانين متعددي به بهاي روز و قيمت عادله1 در ارزيابي املاک خوصوص تملک شده ارجاع دده اند، ليکن در عمل اجراي اين قوانين به نحوي است که قيمت و بهاي واقعي املاک مورد ارزيابي قرار نمي گيرد. از طرفي ظلم فاحش به مالکين خصوصي که اراضي آنان در محدوده طرح عمومي و عمراني قرار گرفته روا داشته مي شود و از طرف ديگر مالکين اراضي اطراف طرح هاي عمراني، به ويژه طرح هاي توسعه معابر در داخل شهرها و طرح هاي احداث جاده ها و بزرگراه ها در خارج از شهرها، از اجراي اين طرح ها استفاده ناروا مي نمايند و صرف هرينه هاي هنگفت توسط دولت و شهرداري ها در اجراي طرح هاي توسعه در مجاورت يا نزديکي آنان، موجب افزايش قيمت املاک خصوصي مزبور مي گرددف بدون اينکه عامل افزايش قيمت (دولت و شهرداري ها) از آن بهره برداري داشته باشند. اين رويه ي غل در هر دو طرف نياز به اصلاح دارد و قوانين شفاف و روشن در اين رابطه مي تواند کارساز باشد.
الف. بيان مساله
با توجه به افزايش روز افزون جمعيت، توسعه و گسترش شهرنشيني، پيشرفت صنعت و تکنولوژي از يک طرف و لزوم ايجاد امکانات رفاهي و ارائه خدمات به شهروندان از طرف ديگر، تمليک يا تحصيل اراضي يکي از فعاليت ها و برنامه هاي جاري برخي دستگاه ها و شرکت هاي دولتي (مانند سازمان ها و شرکت هاي تابعه وزارتخانه هاي نفت، نيرو، راه، مخابرات، مسکن و شهرسازي، جهادکشاورزي و…) است که بمنظور اجراي طرح هاي عمومي و عمراني انجام مي پذيرد، ضرورت و اهميت دخالت دولت و ساير سازمان هاي ارائه دهنده خدمات عمومي از جمله شهرداريها روشن مي گردد 2.
تملک اراضي جهت اجراي طرح هاي عمومي و عمراني، يکي از پيچيده ترين و سخت ترين فعاليتهاي حقوقي است که متأسفانه در اغلب موارد، بدون دقتهاي حقوقي و قانوني انجام مي پذيرد و از آنجا که اجراي سريع طرح هاي عمومي و عمراني براي دستگاه ها از اولويت و اهميت درجه اول برخوردار است، لذا عموماً از اهميت و ارزش حقوقي و قانوني تملک غفلت نموده که نهايتاً در مواردي منجر به بروز دعاوي حقوقي مي گردد که در بسياري از موارد، همراه با تحمل هزينه هاي بسيار سنگين مي شود. علاوه بر اين، براي مالکين و ساير اشخاص حقيقي و حقوقي نيز مشکل آفرين گرديده و بعضاً اسباب نارضايتي گروهي از مردم را فراهم مي سازد 3.
در همين راستا با توجه به آنچه که بيان گرديد، بايد اشاره داشت که حق مالکيت خصوصي در قوانين اساسي و عادي از شان و منزلتي بالا برخوردار مي باشد و احترام به اين حق در قوانين و مقررات مختلفي مورد تاکيد قرار گرفته و ضمانت هاي اجرايي موثري در اين موارد پيش بيني شده است. از سوي ديگر، ضرورت هاي زندگي اجتماعي، قانونگذار را بر آن داشته تا به واسطه ي قدرت حاکمه ي خويش (قدرت عمومي) و در راستاي حفظ منافع و مصالح جمعي و به منظور تسهيل امکان اداره ي امور جامعه در مواردي نسبت به تحديد و حتي سلب مالکيت خصوصي مباردت ورزد. بنابراين اراضي و املاک مورد نياز دولت در اجراي طرح ها و برنامه هاي عمومي، عمراني و نظامي حتي الامکان بايستي از اراضي و املاک چنين امکاني ميسر نمي گردد و از سوي ديگر، ضرورت اجراي اين طرح ها و برنامه ها که لازمه ي ارايه خدمات عمومي و ارتقا صنعت و توان اقتصادي کشور و بعضا اداره جامعه و اعمال حاکميت است، در مواردي تحديد يا سلب مالکيت خصوصي را اجتناب ناپذير مي نمايد 4.
اراضي و املاکي که بدين منظور مورد نياز واقع مي شوند ممکن است اراضي و املاک عمومي يا خصوصي باشند. تملک و تصرف اراضي و املاک عمومي يا خصوصي هر کدام تابع شرايط و ضوابط قانوني و مستلزم طي مراحل اجرايي و اداري خاصي هستند که تا کنون مطالعه و بررسي و نقد آنها به خصوص در مورد اراضي خارج از محدوده ي شهرها انجام نگرديده است. از طرفي هم تامين اراضي مورد نياز در اجراي کليه ي طرح ها و برنامه هاي عمراني، عمومي و … به عنوان اولين گام لازم مي ايد و بررسي راه کارهاي حقوقي و معايب و محاسن رويه هاي موجود مي تواند راهگشاي بسياري از مشکلات و موثر در تسريع اجراي طرح ها و برنامه و ارايه خدمات عمومي به جامعه گردد 5.
اما از مقررات مربوطه اين طور استنباط مي‌شود که دولت و صاحب حقوق مالکانه مي‌توانند در خصوص قيمت و ارزش حقوق واقع در طرح دولت، با يکديگر توافق و تراضي نمايند. دارندگان حقوق مالکانه، به صورت معمول براي توافق در قيمت داراي محدوديتي نمي‌باشند اما در ارتباط با دولت اين سؤال مطرح مي‌شود که آيا دولت مي‌تواند رأسا نسبت به تعيين قيمت و توافق با صاحب حق اقدام نمايد، يا اين که در اين خصوص محدوديت‌هايي وجود دارد.

در پاسخ به سئوال فوق‌الذکر مي‌توان گفت، اصولاً دولت براي توافق در خصوص قيمت حقوق مالکانه واقع در طرح داراي اختيار است. در ماده واحده ق.ن.ت.ش گفته شده که در صورت عدم توافق بين دولت و مالک در خصوص قيمت، قيمت توسط هيأتي از کارشناسان رسمي دادگستري تعيين مي‌شود. همچنين در ماده 3 ل.ق.ن.خ آمده است که: “بهاي عادله اراضي، ابنيه، مستحدثات، تأسيسات و ساير حقوق و خسارات وارده از طريق توافق بين دستگاه اجرايي و مالک يا مالکين و صاحبان حقوق تعيين مي‌گردد”.
ب. اهميت و ضرورت انجام تحقيق
موضوع کاربري اراضي و حفاظت از آن در مواجه با طرح هاي عمومي و دولتي که تقدم حقوق عمومي بر حقوق خصوصي اشخاص را به همراه دارد، در وضعيت بسيار شکننده اي قرار دارد، بطوريکه در بخش هايي از حقوق ابهاماتي براي عموم وجود دارد که ضرورت توجه ويژه بدان مبذول مي شود.
در اين راستا بررسي و شناسايي حقوق راجع به اين ثروت (زمين) از اهميت فراواني برخور دارد است، مع الاسف اين رشته (حقوق زمين يا حقوق اراضي) مهجور مانده است، چنان که اکثريت از قوانين تملک اراضي بي اطلاع هستند.
ج. مرور ادبيات و سوابق مربوطه
در خصوص اين موضوع با بررسي و مطالعاتي که صورت گرفت، مي توان به پايان نامه هايي همسو با اين موضوع اشاره داشت، که از آن جمله مي تواند به رساله هاي زير اشاره داشت:
1. سيدمحمد صادق طباطبايي و احسان صافيان اصفهاني (1391) در پژوهشي همسو تحت عنوان “ماهيت توافق‌ شهرداري با مالك ملك در راستاي اجراي طرح‌ عمراني” در چکيده مطالعات خود اشاره دارند که مطابق قوانين حاكم، شهرداري‌ ابتدا بايد با كسب رضايت مالك، ملك را تملك كند؛ در صورت عدم حصول توافق، شهرداري‌ وفق ماده‌ي 8 لايحه‌ي قانوني نحوه‌ي خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه‌هاي عمومي و عمراني و نظامي دولت مصوب 1358 ملك مورد نظر را در اختيار گرفته و تملك مي‌كند. پرسش اين است كه ماهيت حقوقي اين قبيل تملك‌ها چيست؟ آيا توافقي كه شهرداري مطابق لايحه‌ي قانوني مزبور با مالك انجام مي‌دهد، در زمره‌ي معاملات و تابع قواعد عمومي قراردادها، به ويژه اصل حاكميت اراده است يا آن‌كه نوعي اعمال حاكميت دولت است و شهرداري در اين خصوص، با برخورداري از قوه‌ي قاهره اقدام به تملك يك‌جانبه‌ي ملك مي‌كند؟ اين نوشتار با رويكردي تحليلي، با توجه به مباني فقه حكومتي و با اعتقاد به برتري حقوق عمومي بر حقوق خصوصي به اين نتيجه مي‌رسد كه تملكات شهرداري، به نوعي اعمال حاكميت دولت است كه با برخورداري از قوه‌ي قاهره و به نحو يك‌جانبه‌ صورت مي‌گيرد.
2. رضا افلاطوني (1385) با عنوان “نظام حقوقي- اداري کاربري اراضي در ايرن با تاکيد بر حفاظت اراضي” نام برد، وي در چکيده اين پايان نامه، چنين معتقد است که موضوع مالکيت اراضي و حدود آن و محدوديت هاي مالکيت از جمله محدوديت هاي ناشي از حفظ نظم عمومي و مبحث اصل توسعه و تقابل يا تقارن آنها با يکديگر و يا به عبارت ديگر نقش حقوق عمومي در تحديد حقوق خصوصي در جهت حفظ نظم و تامين منافع عمومي است.
3. از ديگر سو سيد محسن بهشتيان (1386) در مطالعات خود تحت عنوان “روش تملک اراضي تامين حقوق مالکانه اشخاص نسبت به املاک واقع در طرح هاي عمومي شهرداري” مي نويسد؛ گسترش شهرنشيني در حال حاضر، يک واقعيت مسلم است، شهرهاي به سرعت گسترش مي يابند و شهرداري ها نيز بايد همگام با اين توسعه حرکت کرده و طرح هاي لازم عماني را به مرحله اجرا در آورند. اجراي طرح هاي عمومي، در بسياري از موارد با حقوق مالکانه اشخاص برخورد دارد. قوانين در صدد بر آمده اند تا تعارض حقوق عمومي و حقوق مالکانه را به بهترين شکل حل و فصل نمايند. اين کوشش، به ايجاد نظمي انجاميده که شايسته است ابعاد آن مورد بررسي قرار گيرد. بررسي اين نظم، گاه از ديدگاه نظري و ساختاري و گاه از جنبه ي کاربردي و اجرايي قابل بررسي است. از ديدگاه نظري، به مفاهيم، مباني و منابع اين نظم توجه مي شود و با تحليل و تبيين اين عناصر، سعي مي گردد تا شناختي کلي و کلان از اين نظم بدست آيد و چهارچوب ها و استخوان بندي اين نظم آشکار گردد. در بررسي کاربردي نظم موجود، سعي بر آن است تا راه حل هاي موجود قانوني، صرف نظر از مباني و خاستگاه هاي مربوطه، آن گونه که هستند مورد بررسي و شناخت قرار گيرند. در اين طريقه به طرز عمل مجريان و نحوه ي اجراي قوانين بيشتر توجه مي شود. براي آشنايي با نظم حاکم بر حقوق مالکانه اشخاص در برابر طرح هاي عمومي و عمراني شهرداري، شايسته است که هر دو جنبه مورد بررسي قرار گيرد. در اين راه، توانمند کسي خواهد بود که بر هردو جنبه موضوع مورد بحث، احاطه و تسلط داشته باشد.
د. جنبه جديد بودن و نوآوري در تحقيق
راجع به موضوع با بررسي سوابق تاريخي چندان تحقيق جامعي صورت نگرفته است و تنها بر مي گردد به چند رساله آنهم مربوط به بعد از دوره قانونگذاري بوده و متعلق به دهه هاي قبل مي باشد. لذا در اين پايان نامه بيشترين توجه به قوانين جديد در اين امر است.

در این سایت فقط تکه هایی از این مطلب با شماره بندی انتهای صفحه درج می شود که ممکن است هنگام انتقال از فایل ورد به داخل سایت کلمات به هم بریزد یا شکل ها درج نشود

شما می توانید تکه های دیگری از این مطلب را با جستجو در همین سایت بخوانید

ولی برای دانلود فایل اصلی با فرمت ورد حاوی تمامی قسمت ها با منابع کامل

اینجا کلیک کنید

ه. اهداف مشخص تحقيق
* نقش اصول حقوق عمومي در حفظ حق مالکيت اراضي و حدود آن و محدوديت هاي مالکيت
* تعيين الزامات صيانت از حق بر مالکيت در اجراي طرح هاي عمومي و عمراني
* تعيين کاستي هاي تملک اراضي در جهت حفظ حقوق مالکانه از ديدگاه حقوق عمومي
و. فرضيه‏هاي تحقيق
فرضيه اصلي
1. ماهيت حقوقي تملک اراضي باتوجه به توافق در خصوص ثمن بين دستگاه اجرايي و مالک يا مالکين به عنوان عقد شناخته مي شود.
فرضيه هاي فرعي
1. دستگاه هاي اجرايي براي اجراي طرح هاي خود، مجوزي براي متزلزل نمودن اصل تسليط نمي باشد.
2. شرايط جهت تحصيل مجوز تملک يک امر استثنايي مي باشد که مي تواند اصل تسليط را تضعيف نمايد.
بخش اول: آشنايي با نحوه تملکات املاک در طرح هاي عمومي و دولتي
فصل اول: آشنايي با مفاهيم مرتبط
براي شناخت ماهيت و آثار موضوع ناچار از بررسي معنا و مفهوم آن هستيم، تا بتوانيم در فصول آتي هرچه عميق تر و دقيق تر زواياي ناشناخته آن را دريابيم.
گفتار اول: تحليل مفاهيم کلي
بند اول: اقسام کلي اراضي
تملک اراضي و املاک از ديدگاه فقهي و تاثير تقسيمات فقهي اراضي بر قوانين و مقررات و همچنين مراجع حل اختلاف، اراضي را به سه دسته کلي اراضي موات، باير و داير تقسيم نموده است.
اراضي موات در لغت به معني زمين‌‌‌هاي مرده و بي جان، و خشک و باير و زمين‌‌‌هاي ويراني که مالک نداشته باشد، گفته مي‌‌شود 6. در اصطلاح حقوقي بر طبق ماده 27 قانون مدني: “… اراضي موات، يعني زمين‌‌‌هايي که معطل افتاده و آبادي و کشت و زرع در آنها نباشد.” البته به موجب ماده 3 قانون زمين شهري مصوب 22/6 / 1366: “اراضي موات شهري زمين‌‌‌هايي است كه سابقه عمران و احياء نداشته باشد.” همچنيني به موجب ماده 4 قانون زمين شهري مصوب 22/6 / 1366: اراضي باير شهري زمين‌‌‌هايي است كه سابقه عمران و احياء داشته و به تدريج به حالت موات برگشته اعم از آنكه صاحب مشخصي داشته و يا نداشته باشد. بنابراين زمين براي اين که مباح و موات باشد، بايد داراي دو شرط باشد:
شرط اول: مالک خاص نداشته باشد: پس اگر زميني که ملک اشخاص است، به سبب اهمال مالکان آباد نباشد، در اصطلاح زمين موات و مباحه ناميده نمي‌‌شود. چنين زميني را باير مي‌‌نامند و احياء آن از موجبات تملک نيست 7.
شرط دوم: آبادي و کشت و زرع در آن نباشد: آبادي زمين، به تناسب انتفاعي که از آن برده مي‌‌شود، متفاوت است، ولي در عرف زميني را که در آن درختکاري و زراعت و ساختمان باشد آباد مي‌‌گويند. زمين آباد معمولاً داراي مالک خاص است، مگر اين که در اثر اعراض مالک يا جهات ديگر مجهول المالک باشد 8.
اراضي موات با توجه به قوانين فعلي دراختيار دولت جمهوري اسلامي ايران است. ماده 6 قانون زمين شهري دراين خصوص مقرر مي دارد: ” کليه زمين هاي موات شهري اعم از آنکه در اختيار اشخاص يا بنيادها و نهادهاي انقلابي دولتي و يا غير دولتي باشد در اختيار دولت جمهوري اسلامي است و اسناد و مدارک مالکيت گذشته ارزش قانوني ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت مسکن و شهرسازي اسناد آنها را به نام دولت صادر نمايند مگر آنکه از تاريخ 22/11/1357 توسط دولت واگذار شده باشد”.
اراضي باير، اراضي است که زماني احيا شده بود ولي بعدا معطل مانده است و ديگر کشت و زرع و فعاليتي در آن نشده است و مورد بهره برداري نيست. مثلا در 10 سال قبل کشت و زرع در آن بود و مالک اعراض نيز نکرده است اما ديگر در آن فعاليتي نيز ندارد 9.
ماده 4 قانون زمين شهري در اين خصوص بيان مي دارد “اراضي باير شهري زمينهايي است که سابقه عمران و احيا داشته و به تدريج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصي داشته و يا نداشته باشد”.
گاهي مرز اراضي باير از موات چنان نزديک است که تشخيص آن دو حتي براي کارشناسان نيز بسيار دشوار مي گردد.
اراضي داير؛ اراضي است که آباد و احيا شده و در حال حاضر نيز مورد بهره برداي است مانند باغ و اراضي آيش. ماده 5 قانون زمين شهري مقرر مي دارد ” اراضي داير زمين هايي است که آن را احيا و آباد نموده اند و در حال حاضر داير و مورد بهره برداري مالک است زمينهاي داير مشمول اين قانون صرفا اراضي کشاورزي يا آيش اعم از محصور يا غير محصور مي باشد”.
اراضي باير و داير مالک خاصي دارد. عمده اختلاف در ارتباط با تشخيص اراضي موات از باير و داير است. ماده 8 قانون زمين شهري بيان مي دارد: “کليه اراضي باير شهري که صاحب مشخصي نداشته باشد در اختيار ولي فقيه مي باشد”.
تقسيم بندي کلي اراضي به موات، باير و داير مبتني بر سابقه تصرف و عمران و آبادي اراضي و منصرف از تقسيم اراضي به عمومي و خصوصي که مبتني بر نوع مالکيت است مي باشد. گرچه غالبا اراضي باير و موات انفال10 محصوب و به جز تحت شرايطي، قابل تملک توسط اشخاص خصوصي نيستند ولي اراضي داير مي توانند بدون هيچگونه محدوديتي به تملک اشخاص اعم از عمومي، دولتي و خصوصي در ايند؛ لذا تعاريف و اوصاف اراضي موات، باير و داير که از ديد حقوقي و فقهي ذکر شده، تعيين کننده قطعي نوع مالکيت آن اراضي نيست. گرچه در انواعي از اراضي (ملي و موات)، مالکيت خصوصي منع يا حداقل محدود گرديده است 11.
تقسيم بندي انواع اراضي املاک منحصر به رويکردهاي فوق نيست. زمين در فقه اسلامي و حقوق موضوعه به اعتبارات مختلف نظير نحوه پيوستن به سرزمين اسلامي، منطقه بندي سرزمين اسلامي به گروه هاي مختلف، وضع مالياتي اراضي، وضع آباداني يا متروک بودن زمين، محل استقرار نسبت به شهر و روستا، وضع مالکيت و … به انواع مختلف تقسيم گرديده است 12.
بند دوم: مفهوم مال و مالكيت
از نظر لغوي “مال” عبارت است از؛ “آنچه در ملك كسي باشد، آنچه كه ارزش مبادله داشته باشد. دارايي – و عبارت از هرچيزي كه انسان مي تواند از آن استفاده كند و قابل تملك باشد 13.” و از سوي ديگر، از ديدگاه فقهي؛ مال، چيزي است که مورد توجّه انسان قرار گيرد، و انسان بخواهد مالک آن شود، گويا اين کلمه از مصدر “ميل” گرفته شده است، چون مال، چيزي است که دل آدمي به سوي آن متمايل مي‏شود 14.
از نظر حقوقي، مال، به هر چه قابل تملک و مبادله باشد گفته مي‌شود که در يک تقسيم بندي کلي به اموال منقول (قابل جابجايي بدون آسيب ديدن) و اموال غير منقول (که بارز ترين وجه آن زمين و ساختمان است) تقسيم مي‌گردد. تفاوت‌هايي در وضعيت حقوقي هر يک از اين دو در قوانين ايران وجود دارد 15. دكتر جعفري لنگرودي هر آنچه را كه داراي عناصر و اوصاف ذيل باشد مال دانسته اند كه عناصر مورد اشاره عبارتند از :
“نخست؛ مال بايد قابل اختصاص دادن به شخص باشد. دوم؛ در صورت اختصاص به شخص، قابل نقل و انتقال باشد. سوم؛ داراي نفع باشد. چهارم؛ نفع عقلايي داشته باشد. پنجم؛ ارزش ذاتي داشته باشد نه آنكه حاكي از ارزش باشد.”
مالكيت چه در فرهنگ لغت هاي عمومي معناى “حيازت و تحت سيطره خود درآوردن و در تصرف خويش درآوردن 16” و در واقع، استيلا بر مال است و به همين روى، در تعريف “غصب” گفته شده; “استيلا بر مال غير 17.” “مالكيت” در اصطلاح، عبارت است از: “نسبت ميان مالك و مملوك18″، “سلطه مالك بر مملوك يا علقه خاصى كه منشأ سلطنت مذكور است 19.” و به تعبير ديگر، اعتبار احاطه مالك بر مملوك 20.” در ترمينولوژي حقوق به “حق” تعبير شده است. فرهنگ لغت دكتر محمد معين مالكيت را حقي مي داند كه انسان نسبت به شي دارد و براساس آن مي تواند هرگونه تصرفي كه قانون استثنا نكرده است در آن شي بنمايد 21. دكتر لنگرودي نيز در جلد چهارم كتاب مبسوط مالكيت را حق استعمال و تصرفات به هر صورت از سوي مالك در ملك و مال خود به مواردي كه در قانون استثنا شده باشد مي داند 22.
در كتب فقهي نيز تعاريف مختلفي از مالكيت ارائه شده است كه موارد ذيل از آن جمله اند 23:
به تعبير امام خميني :”مالكيت اعتباري است عقلائي كه يكي از احكام آن عبارت است از اعتباري شخص بر تغيير و تحول مملوك” 24.
در همين راستا، علامه طباطبايي نيز بيان مي دارند “مالكيت و ملك نوع خاصي از اختصاص است كه باعث مي شود تصرف در ملك كه توسط صاحب آن صورت مي گيرد صحيح گردد.” 25.
اوصاف و آثاري که از حق مالکيت استنباط مي شود، به اجمال مي توان تعريف حق مالکيت را به دست آورد. اوصاف مالکيت مطلق، انحصاري و دائمي بودن است که به آن ها خواهيم پرداخت. مفهوم و اوصاف مالکيت هميشه در تغيير است و به ويژه پس از قرون نوزدهم و بيستم، با پيشرفت فکر ملي شدن اموال و صنايع، حدود مالکيت فردي دگرگون شده و حقوق افراد در مقابل قواي عمومي محدود شده است،ولي بهرحال اين اوصاف را به عنوان اصل بايد پذيرفت لذا مالکيت را به اين صورت مي توان تعريف کرد :
الف: مطلق بودن
مطلق بودن مالکيت به اين معناست که بر اساس قاعده تسليط و اصل 47 قانون اساسي که مالکيت شخصي تحصيل شده از راه مشروع را محترم شناخته است. تصرفات قانوني که هر شخص مي تواند نسبت به اموال خود داشته باشد به 4 دسته تقسيم مي شوند:
1- تصرفات استيفايي که به تصرفاتي گفته مي شود که به موجب آن مالک اختيار بکارگيري و استيفاء از ملک خود را با هر شيوه اي که مايل است مي تواند داشته باشد مثلا سکونت در منزل خود، استفاده از اتومبيل خود و يا زراعت و کشت در زمين خويش.
2- تصرفات استعماري که بموجب آن مالک حق بهره برداري از ثمرات اموال خود مانند ميوه درختان و محصولات کشاورزي را دارد.
3- تصرفات ناقله که به آن حق اخراج از ملکيت نيز گفته شده است که بر اساس آن مالک ميتواند عين و منافع مال خود را از بين برده و يا به ديگري انتقال نموده و يا از آن اعراض نمايد.
4- تصرفات اصلاحي که جهت تعمير بنا و رفع معايب و نواقص مال از آن استفاده مي شود.
البته در حقوق کنوني با توجه به دخالت هر چه بيشتر دولت جهت حفظ مصالح اجتماعي، مطلق بودن حق مالکيت به ميزان فراوان تحت تاثير مصالح و منافع عمومي قرار گرفته و به موجب قوانين مختلف محدود گرديده و در مرحله اجرا از فردي بودن حق مالکيت عدول و اجتماعي بودن آن ترجيح داده شده است و گرچه به موجب اصل 47 قانون اساسي مالکيت مشروع محترم است اما به موجب اصل 40 همان قانون هيچ کس نمي تواند با توسل به حق مالکيت خود اقداماتي که موجب اضرار به غير يا تجاوز به منافع عمومي است است بنمايد.
پس اطلاق حق مالکيت بوسيله حقوق و منافع عمومي و در برخورد با قاعده لاضرر تخصيص خورده و حکومت با قاعده لا ضرر و حفظ منافع عمومي است.
ب: انحصاري بودن
انحصاري بودن حق مالکيت به اين معني است که حق بهره مند شدن از تمامي منافع مال انحصارا از آن مالک بوده و او مي تواند مانع ورود افراد در املاکش گردد و همه مردم مکلف به محترم شمردن حقوق مالک مي باشند.
انحصاري بودن مالکيت نتيجه اي است که بطور طبيعي از اطلاق مالکيت ناشي مي گردد و در برگيرنده 2 جنبه است نخست اختيار استفاده مشروع و عقلايي و متعارف براي مالک که مي تواند اين اختيار را بطور مجاني و با گرفتن عوض، به شخص يا اشخاص ديگر واگذار نمايد. که اين جنبه، جنبه اثباتي حق مالکيت است. جنبه ديگر آن است که مي تواند مانع از تصرف و انتفاع ديگران گردد که به آن جنبه سلبي گويند. بر اين وصف مالکيت نيز همانند ساير اوصاف مالکيت محدوديت هاي فراواني وارد گرديده و از سوي قانونگذار در جهت مصالح عمومي، حقوق ارتفاقي بسياري بر مالکان تحميل شده است که عبور سيم هاي برق و تلفن و لوله گاز و لزوم رعايت حريم براي فرودگاه ها و تمليک زمين هاي اشخاص توسط دولت و شهرداري ها و تحميل ادامه روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 بر مالک و موارد مشابه آن از اين قبيل محدوديت ها مي باشد.
ج: دائمي بودن
معناي دائمي بودن مالکيت اين است که اعمال حق مالکيت توسط مالک محدود و مقيد به زمان خاصي نيست و تا هنگامي که عين مال وجود دارد حق مالکيت نيز استمرار داشته و باقي مي ماند و در انتقال مال به ديگري مالکيت هم چنان باقي است و تنها صاحب حق مالکيت تغيير پيدا کرده و مالکيت انتقال گيرنده ادامه مالکيت قبلي است و در اثر فوت نيز زايل نگرديده و به وراث منتقل مي گردد. حق مالکيت بر خلاف اجاره که لزوماً بايد موقتي و محدود به زمان خاصي باشد دائمي است و موقتي بودن آن با طبيعت حق مالکيت منافات دارد.
از دائمي بودن حق مالکيت 2 نتيجه گرفته مي شود نخست آنکه اين حق چون کامل ترين حق عيني است و بر تمامي چهره هاي گوناگون حق نسبت به موضوع آن احاطه دارد لذا ماهيتي يکسان با موضوع خود پيدا نموده به نحوي که بر خلاف ساير حقوق فرعي مانند حق انتفاع و ارتفاق و … قابل جداکردن از عين نيست و لذا تا زماني که موضوع اين حق باقي است، ادامه داشته و با انتقال مال اطريق معاملات و ارث نيز به مالکان بعدي منتقل مي گردد البته در مواردي چون وقف و اعراض مالک، از مال خود که نمونه هاي بارز فک ملک مي باشند رابطه مالکيت بين مالک و ملک قطع مي گردد و ملک در آن صورت داراي مالک خاصي نيست. در اين خصوص نظرات مخالفي نيز که معتقد به ايجاد مالکيت در وقف خاص براي موقوف عليهم وجود دارد.
دوم آنکه حق مالکيت در اثر مرور زمان و معطل ماندن از بين نمي رود و مالکيتي که از طريق قانوني و مشروع مانند قرارداد يا اخذ به شفعه و يا ارث بدست آمده است قطعي و پايدار است و مرور زمان صرفا مانع شنيدن دعوي و رسيدگي به آن از سوي مراجع قضايي مي گردد و هيچ گاه موجب اسقاط حق مالکيت نمي باشد. در اين خصوص گفته شده که چنانچه مديون ديني را که مشمول مرور زمان شده است را با اختيار خود ايفا کند پس از آن نمي تواند باستناد مرور زمان آن را مطالبه کند. پس مالکيت ايجاد شده تا زماني که از سوي مالک قصد اعراض و اسقاط حق مالکيت نسبت به آن روشن نگردد باقي است و با ترک موقت آن از بين نمي رود. البته در خصوص مالکيتي که مبناي ايجاد آن حيازت مي باشد از سوي برخي فقيهان نظر مخالفي نيز ارائه و معطل ماندن و بائر شدن زمين را موجب زوال مالکيت شخص دانسته و آن را جزو اموال عمومي تلقي نموده اند. اين نظر از سوي عده قليلي از فقهاء مطرح و محجور باقي مانده، مشهور فقهاي اماميه مالکيت ناشي از احياء را مانند مالکيتي که ناشي از خريد و مانند آن است پايدار مي دانند و معطل ماندن و بائر شدن زمين را موجب خروج از ملکيت مالک سابق آن ندانسته و آن را قابل تملک از طريق احياء بوسيله ديگري نمي دانند.
د: قابل تعقيب بودن
همانگونه که از عبارت قابل تعقيب بودن پيداست صاحب حق مالکيت بر اساس قاعده تسليط و اصل 47 و 48 قانون اساسي و مواد 30، 31، 311 مي تواند مال خود را در دست هر کس بيابد مطالبه کند و حتي گر آن مال از مالکيت بيفتد و ديگر مطابق قانون قابل دادو ستد نباشد دارنده مکلف به استرداد آن به مالک مي باشد و در صورت امتناع، مالک عين يا ولي يا قيم مالک صغير يا مجنون حق مراجعه به او و مطالبه عين مال خود را دارد. قابل تعقيب بودن مالکيت از مفاد قاعده ضمان يد (علي اليد ما اخذت حتي تودي) نيز استنباط و به وسيله اين قاعده مورد حمايت قرار گرفته است.
البته در مبحث هاي آتي بدان بصورت مشروخ خواهيم پرداخت.
بند سوم: مفهوم حقوق مالکانه
از نظر لغوي مالك “كسي [است] كه چيزي را دارا باشد و تواند در آن تصرف كند 26.” اين واژه در لغت نامه ها و تعابير حقوقي بدين شكل معنا شده است كه مالكيت “يعني صاحب اراضي ملكي ،‌صاحب مال غيرمنقول اعم از اراضي و ابنيه 27.”
حقوق مالکيت بارزترين حقي است که مورد حمايت قوانين مربوط به اجراي طرح توسط دستگاه‌هاي عمومي قرار گرفته است. قانونگذار در موارد مختلفي از جمله لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي به دولت و شهرداري‌ها، حق مالکيت را در زمان اجراي طرح عمومي قابل احترام شناخته است و دارنده حق را مستوجب حمايت و دريافت تاوان و خسارات مايملک خود دانسته است. در تعريف حقوق مالکانه بايد گفت: اولا، متعلق به اشخاص بوده و در زمان اجراي طرح‌هاي عمومي توسط دستگاه هاي دولتي و دستگاه هاي عمومي غيردولتي، به عنوان مهم‌ترين موضوع جلب توجه مي‌كند و ثانيا، اين حقوق جنبه مالي و مادي دارد و به تعبيري، افراد در مقابل اين حقوق حاضر به دادن يا گرفتن ما به ازا هستند. اين وکيل دادگستري اجراي طرح‌هاي عمراني سازمان‌هاي دولتي و عمومي غيردولتي را محل چالش ميان حقوق مالکيت از حقوق افراد و حقوق عمومي شهروندان مي‌داند 28.
در نتيجه و با توجه به مطالب مذکور مي توان پذيرفت : مالك هر مال در تصرف و يا عدم استفاده و نيز در نحوه استفاده و بكارگيري مال و مايملک خود آزاد بوده و احدي حق ندارد با انتفاع يا تصرفات او معارضه نمايد به عبارت ديگر : مالك مي تواند با هر شيوه كه مايل است و با هر انگيزه اي كه دارد (سودجويي ، رفع ضرر و خيرخواهي) از عين مال خود بهره برداري كند يا آن را بي استفاده باقي گذارد – مالك حق دارد از ثمره و محصول مالي كه در اختيار اوست منتفع شود . مالك مي تواند مال خود را از بين ببرد يا به ديگري منتقل كند. بر پايه همين اختيارها ،‌حقوقدانان رومي مالكيت را به “حق استعمال” ، “حق استثمار” و “حق اخراج از ملكيت” تجزيه مي كردند. در حقوق اسلام نيز ، ضمن اصل تسليط، اختيار كامل مالك در تصرف و انتفاع از ملك خود تاييد شده است 29.
بند سوم: مالکيت خصوصي
مالکيت خصوصي يا شخصي، حقي است که به مجب آن (علي القاعده) افراد بتوانند به نفع خود سلطه مالکانه بر اموال داشته باشند. اسباب تملک مطابق ماده 140 ق.م و در موارد زير مقرر مي شودک
به احياي اراضي موات و حيازت اشيا
به وسيله عقود و تعهدات


پاسخی بگذارید